12:35
Межевание представляет собой разделение земельных участок, установление границ. Продажа участка без межевания считается вполне законной при обоюдном согласии сторон сделки перепродажи. Однако существует риск оспаривания сделки со стороны соседей по участку. Разрешить конфликт можно только через суд.
«Установление границ земельного участка является ключевым аспектом для многих категорий споров, связанных с недвижимым имуществом.
В ходе судебного разбирательства неизбежно будет исследован вопрос о том в каких границах фактически эксплуатируется земельный участок, на котором расположен объект недвижимости или его коммуникации. При этом значение имеет также та часть земельного участка, которая предназначена для обслуживания дома. Например, где расположены подъездные пути.
Определить "фактически запользованную" территорию очень просто - достаточно сделать топо-съемку, при этом согласие собственника не требуется.
На схеме красными линиями будут обозначены границы фактического землепользования, а черными линиями отмечены границы по кадастру вашего земельного участка или соседнего, который стоит на учете.
Кроме того, может оказаться так, что даже сам объект недвижимости по пятну застройки вышел за границы своего земельного участка.
В нашей практике был случай, когда дом "залез" на земли города всего на 4 кв м, - что явилось поводом отдельного разбирательства - когда город потребовал снести часть дома.
Таким образом, установление границ земельного участка является важным аспектом соблюдения земельного и градостроительного законодательства» - комментирует Антон Абражевич, управляющий юридического партнерства «VERDICTO»
Так какова же цель межевания?
«Основное назначения процесса межевания – создание четких границ между соседними земельными участками. Границы выполняют следующие функции:
- поддержание прав собственников земельных участков;
- контроль со стороны государства за земельными запасами;
- пополнение государственной казны за счет налоговых выплат населения за владение земельными участками;
- создание возможностей для передачи в государственную собственность земельных участков. – поясняет Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры»,
Если в документах на земельный участок обозначены одни размеры, а по факту они совершенно иные, разделение земли - обязательная процедура. Продажа земельного участка без межевания невозможна, когда собственники близлежащих земельных наделов не могут найти компромисс относительно их границ.
«Еще одна причина, по которой стоит произвести разграничение земельных наделов, - добавляет Анатолий Владимирович Фурсов, - риск утраты прав на них. Если размеры участка не подтверждены документально, частично на него могут претендовать собственники соседних территорий.»
Преимущества продажи без установления границ
Главный недостаток разграничения земельных площадей – высокая стоимость работ. Установление границ участков могут осуществлять лишь лицензированные компании, прайсы которых зависят от многих факторов:
- территориальное расположение участков;
- геодезические характеристики земли;
- уровень сложности границ наделов.
В некоторых случаях разграничение участков может быть чревато для собственников большими финансовыми затратами, поэтому проще оформить процедуру купли-продажи участка без межевания.
Недостатки перепродажи без разграничения
Так как земельный участок без межевания не имеет официального подтверждения своих размеров, он менее ликвидный, чем надел с установленными границами. Кроме того, в ходе процесса продажи собственники соседних участков могут предъявить свои права на часть площади.
Дачные участки, приватизированные в упрощенном порядке, не были подвержены процедуре официального установления границ. В паспортах на эти земли присутствует пункт об отсутствии территориального ограничения. Закон разрешает продавать такие наделы, однако, не целиком. Для полноценной продажи требуется процедура разделения земли.
Долевая продажа без межевания относится только к гражданам, являющимся собственниками общей земли для сельскохозяйственного использования. Кроме собственников существуют еще дольщики, которые могут приобретать участки иного назначения. Если они не проявляют интереса к покупке в течение месяца, земля может быть продана стороннему человеку.
Если владелец участка хочет продать часть территории с целью ее садового использования другими лицами, эту долю можно выделить только через процедуру межевания. Если фермерское хозяйство не выступит с желанием приобрести такую долю, она может быть реализована любому другому лицу.
Как происходит продажа без разграничения?
«Продажа садового участка без межевания предполагает соблюдение ряда правил. Во-первых, земля должна быть в собственности продавца. Если гражданин не имеет официальных документов на свой участок, перед продажей он обязан их оформить.» – отвечает Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральный директор Юридического партнерства «Галакс».
Последовательность оформления документов:
1. Заявка в органы земельного кадастра на предоставление выписки из решения местных органов власти на выдачу в пользование участка.
2. Получение кадастрового паспорта. Это можно сделать, подав заявление в органы Росреестра.
Как только владелец земельного участка получает все необходимые документы, он вправе приступить к совершению сделки продажи. Сделка стандартная, включает следующие этапы:
1. Внесение частичной оплаты покупателем в качестве задатка, составление расписки.
2. Подписание договора на продажу. Условия продажи индивидуальны, они зависят от интересов владельца и покупателя. По желанию сторон принимается решение о необходимости нотариального подтверждения договора.
3. После подписания договора покупатель переводит средства на счет продавца.
4. Договор регистрируется в органах Росреестра.
Документы, которые предоставляются при регистрации договора:
- двухстороннее заявление на регистрацию;
- договор;
- документы на собственность;
- кадастровое свидетельство;
- подтверждение об уплате государственной пошлины.
Условия продажи без разграничения
Продажа дачного участка без межевания предполагает тщательное согласование особенностей сделки между ее участниками. Существуют как обязательные, так и дополнительные пункты договора. К обязательным разделам договора относятся:
- цена участка;
- его характеристики;
- момент передачи прав на владение землей.
Кроме данных вопросов в договоре могут быть рассмотрены следующие критерии:
1. Характеристика земельного участка. «Хочу добавить, - комментирует Ольга Полякова, - чем подробнее описан объект, тем лучше. В описание земельного надела могут входить учетный номер в органах земельного кадастра, территориальное нахождение участка, его размеры (если они известны), геодезические характеристики и иные сведения.»
2. Варианты и порядок расчета между продавцом и покупателем земельного надела.
Договор должен быть составлен в письменном виде. После подписания он выдается каждому из участников передачи прав собственности на садовый участок.
Существуют ситуации, когда договор необходимо заверить у нотариуса. Это либо выделение на продажу части из земли, находящейся в муниципальной собственности, либо продажа лицом, не достигшим 18-летия или не способным выполнять какие-либо действия в отношении собственности.
Если в договоре не прописана дата вступления в свои права нового собственника, собственность на земельный участок переходит к новому владельцу с момента его подписания.
